Comment réussir son investissement locatif ?

 

Vous misez sur la pierre et plus précisément sur l’immobilier résidentiel locatif pour construire un patrimoine et sécuriser votre avenir ? C’est un bon choix ! La pierre est plus que jamais une valeur refuge face aux  aléas de la bourse et aux craintes d’un retour de l’inflation en cette période de crise.

Toutefois, il faut être prudent afin de faire les bons choix, pour un placement pérenne.   Dès lors qu’on évalue soigneusement les avantages  et les inconvénients d’un placement #locatif, ce projet peut devenir une  valeur refuge intéressante . Rappelons que le livret A rapporte actuellement 0,5%, le  placement en assurance vie offre moins de 2 % alors qu’un investissement en immobilier peut bénéficier de 4 à 6 % avant impôt (moyenne Française) .  C’est donc le placement le plus rentable qu’il y a actuellement sur le marché. 

41% des français pensent acquérir un logement locatif en 2021 (source: Le particulier– avril 2021)

Il y a plusieurs types d’investisseurs. 

Il y a :

  • Celui qui prépare sa retraite avec un complément de revenu 
  • Celui qui cherche à constituer un patrimoine qu’il pourra transmettre à ses enfants 
  • Et puis il y a l’homme d’affaires qui cherche à faire des plus-values lors de la revente

Donc il faut se poser les bonnes questions : vous visez une rente ? vous pensez récupérer le bien ? vous voulez le donner à vos enfants ? vous voulez faire un achat revente ?   Ce sont autant de questions qui influencent votre achat.

 

Quel que soit le profil de l’investisseur, ils auront tous les mêmes questionnements :

  • Quel type de logement ?
  • Dans quelle ville?
  • Quelle rentabilité espérer ?

 

Quel type de logement ?

Appartement ou Maison ?  Neuf ou ancien ?

L’insee révèle que le parc de logements français est ancien. L’ancien offre donc un large éventail le choix et des fourchettes de prix qui s’adaptent  plus facilement à vos budgets. Le plus facile est d’investir dans un logement déjà construit. La principale difficulté quand on choisit de l’ancien,est d’ évaluer l’état du bien et les travaux à envisager. N’oubliez pas que dès lors que vous devenez “bailleur”, vous avez l’obligation de louer un logement décent conformément au décret de 2002. 

Les avantages de l’ancien sont :
  • Le prix : le prix du neuf flambe, et le prix de l’ancien reste en dessous. Toutefois il ne faut pas négliger le budget travaux que certains biens immobiliers anciens exigent.  l’avantage de ces travaux pour un investisseur, est qu’ils sont “défiscalisables”, ‘ils créent du déficit foncier.
  • L’emplacement :Un bon achat immobilier, c’est avant tout un bon emplacement. or les biens anciens ont souvent des emplacements hypercentre de choix. Dans le neuf, il n’y a plus énormément de place pour construire centre ville, alors on a souvent des emplacements excentrés.
  • La revente génère moins de perte , voir des gains dans l’ancien.
  • Les délais  : en achetant de l’ancien, la vente est réalisée en 3 mois ( en moyenne) . Un logement neuf nécessite 10 à 12 mois avant d’être livrée
Les avantages du neuf sont :
  • Location : elle se fait plus facilement, car les locataires, de plus en plus exigeants, aiment le confort actuel des logements neufs.
  • les frais annexes sont faibles car tout est déjà en bon état

Par contre si vous choisissez d’investir dans le neuf, cela peut-être un bon choix quand il s’agit de viser une réduction d’impôt. Il existe des niches fiscales telles que le “Pinel” qui permettent une réduction d’impôt allant jusqu’à 18 % du montant de l’investissement répartie sur 12 ans ( par exemple) 

Donc pour résumer : investir dans l’ancien est plus facile. investir dans le neuf permet de belles réductions d’impôts

 

Dans quelle ville investir  ? Quel emplacement ?

Il est préférable d’investir dans une ville moyenne avec une dynamique économique intéressante, comme une ville étudiante, par exemple. En effet on peut obtenir pour le même prix un logement plus grand et de meilleure qualité. De plus, les rentabilités sont souvent meilleures. 

Intéressez-vous au marché immobilier local et notamment  à la demande locative, aux loyers pratiqués sur le secteur que vous convoitez, à la revente et au potentiel de plus-value.

Par exemple à Paris une rentabilité moyenne est autour de 2 à 3 % , alors que à Brest (ville étudiante) la rentabilité est autour des 6 %.

Pour étudier une ville, je je vous conseille de consulter le site de l’Insee.  Vous inscrivez dans la barre de recherche “dossier complet -nom de la ville- Insee”  et cela les informations essentielles .

Quand on pense achat, on pense revente : c’est une notion de base en immobilier. Même si telle n’est aps votre intention. Cela vous donne la notion du “bon achat” au “#juste-prix

 

Quelle rentabilité espérer ?

 

Elle dépendra de la taille du logement.  Le logement est grand, moins il est rentable. Et inversement les studios offrent les meilleures rentabilités.

Ensuite il y a les grandes villes moyennes et petites villes qui font varier ce taux également. 

 

Dans la revue “Que choisir” d’avril 2021 arrive en seconde position  parmi 30 villes où investir

 

 

 

 

 

 

 

L’ANIL a sorti un simulateur de rentabilité extrêmement intéressant : https://www.anil.org/outil-mise-en-location-simulation-investissement-immobilier-rendement/

 

Pour aller plus loin, voici la lecture d’un article qui explique la rentabilité: https://www.pap.fr/bailleur/choisir-investissement/immobilier-locatif-jusqu-a-7-de-rentabilite/a1263#:~:text=Elle%20s’obtient%20en%20divisant,100%20%3D%205%2C2).

 

Pour conclure, et réussir son investissement locatif, c’est toujours la même équation qui fonctionne : un bon appartement, au bon prix, pour louer au plus juste et plus rentable . 

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