Les droits d’enregistrement d’une vente immobilière

By BLOG, Je découvre l'immobilier

Les droits d’enregistrement d’une vente immobilière

Pour toute vente immobilière, des frais d’acquisition aussi appelé « des frais de notaire » s’ajoutent au prix d’achat du bien. Ils sont essentiellement composés d’impôts payés à l’Etat et se divisent en 3 parties : Droits de mutation, Emoluments du notaire, Frais et débours. Ces frais sont en principe réglés auprès du notaire par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

Nous allons nous intéresser sur les droits de mutation d’une vente immobilière nommés « les droits d’enregistrement ».

 

DEFINITION- INTRODUCTION 

 

L’enregistrement se définit comme une formalité fiscale qui intervient lors d’une mutation d’un bien immeuble (ex : maison) ou meuble (ex : véhicule). Il représente l’action d’enregistrer les actes liés à la situation de mutation auprès de l’Administration afin d’être publiés de manière informatique au fichier immobilier nommé la publicité foncière.

 

En immobilier, cette formalité prend la forme d’un impôt perçu par l’Etat et désigné comme « des droits d’enregistrement ». Ils sont exigés dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier et sa charge incombe à l’acquéreur au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

 

1-ORIGINE

 

Les droits d’enregistrement ont pris naissance dès l’Antiquité notamment dans 3 pays en particulier : l’Egypte, la Grèce et l’Italie (Rome) afin de conserver tout acte juridique et de bénéficier d’une force probante (une preuve). Cette formalité est née à l’époque de l’Antiquité (3500 avant JC – 476) et se poursuit jusqu’au XIXème siècle.

C’est la loi du 5 et du 19 décembre 1970 qui ont régis les droits d’enregistrement en France dans le but de conserver l’histoire locale, la généalogie et les archives dans un registre manuscrit.

 

Autrefois, cette formalité était appelée « Insinuatio » en latin ce qui signifiait en français, l’idée de publier et de faire connaitre.

 

  • Avant la Révolution : Avant 1789

Avant le IVème siècle, ce dispositif n’était obligatoire que pour les testaments puis devint obligatoire pour les donations de grande valeur.

  • Biens non transmissibles entre vifs (autorisés plus tard contre une redevance)
  • Naissance d’un impôt pour les ventes immobilières (~cinquième de la valeur du bien)
  • Successions attribuées aux héritiers en ligne directe puis collatérale
  • Montant des différents droits pour les testaments définit selon le statut social
  • Baux de location imposables
  • Dettes annulées en cas de succession

 

  • Depuis la Révolution : Après 1799

 

  • Jusqu’en 2005, l’enregistrement était réalisé à la Recette des impôts puis prit place dans les centres des Finances Publiques de chaque département
  • Enregistrement des actes sous seing privé obligatoire pour les actes synallagmatiques
  • Cessions de fonds de commerce imposées
  • 1969 : Fusion de la publicité foncière et de l’enregistrement
  • Mobilier imposable pour les successions

 

2-LE FONCTIONNEMENT DE CET IMPÔT

  • Cas général 

 

L’acquéreur règle les droits d’enregistrement au notaire qui va se charger de reverser l’impôt au Trésor Public. Cet impôt varie en fonction du département et du prix de vente du bien immobilier.

 

Le délai de l’enregistrement est d’un mois à partir de la date de l’acte authentique.

Lorsque le logement est vendu avec du mobilier en place, l’acquéreur peut bénéficier de frais de notaire réduit car le coût total du mobilier est déductible du prix d’acquisition pour le calcul de ces frais.

 

  • Les exceptions :  cas d’exonération

 

Les Conseils départementaux ont sélectionné les cas d’abattement ou d’exonération du paiement de ces droits et les ont mentionnés dans les articles 1594 G et suivants du Code général de l’Impôts.

 

Dans les cas suivants :

 

  • Opérations réalisées par des organismes HLM
  • Acquisitions et cessions d’immeuble ruraux
  • Achat de fonds de commerce ou parts de SCI assujettis à la TVA et engagé à revendre dans les 5ans.
  • Expropriation d’utilité publique
  • Achat d’un immeuble assujetti à la TVA et engagé dans des travaux à réaliser sous 4ans.

 

  • Les calculs

 Ils sont divisés en différents droits perçus par l’Etat, le département et la commune.

Depuis la loi de Finance 2015, ces frais s’élèvent à 5,80% pour l’ensemble des départements à l’exception de 3 d’entre eux : Morbihan (5,09 %), Indre, Isère.

Comment trouve-t-on 5,80 ?

Taxe départementale (4,5%) x Taxe nationale (2,37%) = 0,0010665 x 100 = 0,10665

  • Taxe départementale + Taxe nationale + (Taxe départementale x Taxe nationale)
  • 4,5 + 1,2 + 0,10 ~ 5,80% (valeur approchée)

Il est possible de bénéficier d’un taux réduit pour ces droits dans les cas suivants :

  • Vente d’un immeuble neuf soumis à la TVA
  • Achat d’un bien immobilier avec un engagement de revendre dans les 5 ans

A savoir que l’on bénéficie d’un taux réduit dès lors que l’on paie de la TVA sur la vente.

 

4- EXEMPLES

 

  • Vente immobilière classique  : 

Mr et Mme PERON viennent de trouver leur maison idéale sur Quimper (29), la vente est en cours.

Cette grande maison se vend au prix de 500 000€ net vendeur.

Quel est le prix des droits d’enregistrement ?

Ces taxes sont :

Départementale : 4.5% x 500 000 = 22 500€

Communale : 1.2% x 500 000 = 6 000€

Nationale : 2.37% x 22 500 = 533,25€

TOTAL : 22 500 + 6 000 + 533.25 = 29 033,25€ 

Mr et Mme PERON vont payer 29 034€ de droits d’enregistrement pour l’achat de leur maison.

 

  • Vente immobilière avec mobilier 

Mme LE ROUX va prochainement être propriétaire d’un nouvel appartement à Cesson Sevigné (35), celui-ci étant vendu avec le mobilier en place d’une valeur de 14 500€. Elle a fait une offre à 210 000€ net vendeur qui a été accepté par le propriétaire.

Quel est le prix des droits d’enregistrement ?

Base du prix : Valeur du bien – mobilier = 210 000 – 14 500 = 195 500€.

Les taxes sont les suivantes:

Départementale : 4.5% x 195 500 = 8 797,5€

Communale : 1.2% x 195 500 = 2 346€

Nationale : 2.37% x 8 797,5 = 208,50€

TOTAL : 8 797,5 + 2 346 + 208,50 = 11 352€

Mme LE ROUX va payer 11 352€ de droits d’enregistrement pour l’achat de son appartement.

  • Vente immobilière dans un département d’exception

 Mr BIGARD vient d’acquérir une petite maison dans la commune de Gourin (56) au prix de 156 000€ net vendeur.

Quel était le prix des droits d’enregistrement ?

Gourin = Morbihan = Taxe départementale à 3.80%

Droits d’enregistrement à 5.09%

Les taxes sont les suivantes:

Départementale : 3.80 x 156 000 = 5 928€

Communale : 1.2% x 156 000 = 1 872€

Nationale : 2.37% x 1 872 = 140,49€

TOTAL : 5 928 + 1 872 + 140,49 = 7 940,49€

Mr BIGARD a payé 7 941€ de droits d’enregistrement pour l’achat de sa maison.

 

  • Vente immobilière d’exception 

Mr VAILLANT vient d’acquérir un immeuble neuf construit en 2021 au prix de 760 000€. Ce bien se situe à Vannes (56) et est soumis à la TVA.

Quel était le prix des droits d’enregistrement ?

Taxe départementale : 0.7% x 760 000 = 5 320€

Taxe nationale : 113,85€

TOTAL : 5 433,85€

 

Mr VAILLANT a payé 5 434€ de droits d’enregistrement pour l’achat de cet immeuble.

 

  • CONCLUSION 

Les droits d’enregistrement ont une présence importante au sein des frais de notaire depuis l’époque de l’Antiquité. Ils ne cessent d’évoluer sous différentes formes (d’impôt) que l’on retrouve lors de l’acquisition d’un bien immobilier. En effet, aujourd’hui, ces frais sont obligatoires et indispensables pour garantie la transmission des biens et permettent également d’affirmer une date certaine aux actes de vente.

 

 

Cet article a été rédigé par Océane Riou

Océane est étudiante en Sup’Immo à l’Open capus.

Je l’ai comme étudiante en fiscalité. Et son sujet d’examen final portait sur les droits de mutation d’une vente immobilière

J’ai choisi de vous le partager pour la qualité de son contenu