Loi ELAN : les nouveautés concernant la copropriété
Depuis le 1er juin 2020, les « petites » copropriétés bénéficient de nouvelles règles de fonctionnement. Ce dernier visant à plus de simplicité.
Introduction : histoire de la copropriété
La notion de copropriété a été créée en 1965. Avant cette date, les immeubles étaient conçus de façon “ bourgeoise ”. C’est-à-dire que toute une famille vivait ensemble : parents, enfants et grands-parents. Puis, après la Seconde Guerre mondiale, pour des besoins financiers, les propriétaires se sont mis à louer ou à vendre les morceaux de leur immeuble. A ce moment-là, un certain désordre s’est installé. En effet, chacun des occupants utilisait à sa guise les parties communes, laissait traîner des affaires encombrantes, etc.
Le législateur a dû intervenir en créant un texte qui sera la référence pendant près de 50 ans. En effet, la loi de 1965 est le texte fondateur de la notion de copropriété. Mais les années ont passé, et ce texte ancien n’est plus adapté aux copropriétés d’aujourd’hui. En effet, les copropriétés d’avant-guerre étaient de petites tailles. Tandis qu’aujourd’hui, on peut trouver des ensembles d’immeubles de grande hauteur avec de très nombreux lots.
La loi ELAN (Loi du 23.11.18 : art. 215), a habilité le Gouvernement à adopter par voie d’ordonnances, des dispositions. Dans le but d’améliorer la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriété. L’Ordonnance n° du 30 octobre 2019, portant sur la réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a défini certains objectifs.
Les objectifs visés :
- Redéfinir le champ d’application.
- Adapter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Celles fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination ou de la taille de la copropriété.
- Clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété.
- La prise de décision par le syndicat des copropriétaires.
- Les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.
Je vous propose un petit résumé des principales mesures à retenir.
Concernant la désignation des lots
À l’origine, la loi de 1965 avait prévu uniquement des parties communes et des parties privatives. La jurisprudence et la pratique ont créé d’autres types de parties communes “spéciales” ou à “usage exclusif”. Le législateur entérine ces pratiques en officialisant ces notions. Avec cette mesure, la spécialisation des charges et des parties communes en copropriété, est à l’ordre du jour.
Concernant la tenue des assemblées générales
La loi ELAN souhaite faciliter les assemblées générales pour lutter contre l’absentéisme. La mesure phare est d’avoir mis en place des assemblées générales par visioconférence ou par correspondance.
Concernant les règles de vote en AG
Le but est de lutter contre les copropriétés qui se dégradent. Alors pour ce faire, le législateur a mis en place des mesures en faveur des travaux, en modifiant et simplifiant les règles de majorité.
Concernant la notion de “petite copropriété”
La petite copropriété se définit ainsi :
- Cinq lots au plus.
- Ne dépassant pas un budget prévisionnel moyen de 15.000 euros sur une période de trois ans.
En effet, ces petites copropriétés échappent désormais à certaines rigidités du dispositif commun. Avec notamment la possibilité de prise de toutes décisions à l’unanimité. Tout cela dans le cadre de réunions spontanées ou par voie de consultations écrites. Le but étant d’éviter des situations de blocage.
LES QUATRE DEROGATIONS APPLICABLES AUX PETITES COPROPRIETES D’AU PLUS 5 LOTS
Ces dispositions s’appliqueront :
- Lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
- Ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs, est inférieur à 15 000 €.
LES QUATRE DEROGATIONS APPLICABLES AUX PETITES COPROPRIETES D’AU PLUS 5 LOTS – source INC.
Première dérogation : l’absence de constitution de conseil syndical
Le syndicat ne sera pas tenu de constituer un conseil syndical, Par dérogation aux dispositions applicables aux copropriétés,.
Deuxième dérogation : la non-tenue d’une comptabilité en partie double
Par dérogation aux règles classiques, le syndicat ne sera pas tenu à une comptabilité en partie double. Ses engagements pourront être constatés en fin d’exercice.
Troisième dérogation : la prise de décisions par consultation écrite
Les décisions pourront être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires à l’occasion d’une consultation écrite. Et sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale. Les copropriétaires pourront également être consultés au cours d’une réunion.
Quatrième dérogation pour les syndicats ayant la forme coopérative : la désignation d’un syndic parmi les copropriétaires
Dans le cas où le syndicat a adopté la forme coopérative et n’a pas institué de conseil syndical, l’assemblée générale désignera le syndic parmi ses membres. La décision sera prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
L’assemblée générale pourra également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic, en cas d’empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant, seront l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions.
L’assemblée générale désignera une ou plusieurs personnes physiques ou morales. Ces personnes peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures, qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
En cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci, chaque copropriétaire pourra prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire. Lorsque cela met en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants. Afin qu’elle désigne un nouveau syndic ou qu’elle prenne les décisions nécessaires.
Concernant le conseil syndical
Une mesure phare et de renforcement du rôle du conseil syndical. Rappelons la #définition du conseil syndical. Le conseil syndical est composé de membres élus de la copropriété. Il coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires et assure une mission consultative, d’assistance et de contrôle du syndic.
Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Ils sont élus pour un mandat d’une durée d’au maximum 3 ans renouvelables.
Ainsi, la loi ELAN lui permet de bénéficier de délégation de pouvoir élargie. Désormais certaines décisions peuvent être prises par le conseil syndical.
Concernant les règlements de copropriété
Pour toutes les copropriétés qui seront non conformes aux nouvelles directives de la loi ELAN. Elles auront #3 ans pour mettre le règlement à jour. Le règlement de copropriété est le document qui organise les règles de vie de l’immeuble. Il doit évoluer au gré des besoins et des réglementations. Une modification du règlement de copropriété est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Par contre, selon l’objectif visé par la modification, les règles de majorité sont différentes. La majorité simple de l’article 24 est simplement requise, par exemple, quand il s’agit d’une mise en conformité à la législation.
En effet, modifier un règlement de copropriété a un coût.
- Frais de notaire environ 550 €.
- Frais de publicité d’environ 140 €.
- Un géomètre doit calculer le nouveau quantième le tarif la varier en fonction de la taille de la copropriété.
En route vers la simplification !
Pour mieux comprendre les évolutions légales du monde de l’immobilier, il est en effet, impératif de se former. Ainsi que de se tenir informé des évolutions législatives qui régissent notre secteur. La loi ELAN ne cesse en effet de se transformer, voyons dans quel sens, via ce paragraphe.
La loi ELAN envisage de graduer les obligations de fonctionnement selon la taille de la copropriété. Pour les petites copropriétés, il est question de simplifier leur fonctionnement. La création d’un code de la copropriété est également en question. Il regroupera et organisera en effet, l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété. Il est prévu pour 2020, que tous les règlements de copropriété soient en conséquence revus, en fonction des décrets et ordonnances en attente.
Conclusion :
En effet, savoir si la loi de 1965 va être préservée, est la question qui se pose aujourd’hui, ou si un code de la copropriété va voir le jour. La loi ELAN n’a en effet, pas fini son travail de refonte de la copropriété, et ce sera encore un sujet à suivre toute l’année.