Comment réussir son investissement locatif ?
Pour réussir un investissement, vous misez sur la pierre et plus précisément sur l’immobilier locatif pour construire un patrimoine et sécuriser votre avenir ? C’est un bon choix !
L’investissement dans la pierre est plus que jamais une valeur refuge face aux aléas de la bourse et aux craintes d’un retour de l’inflation en cette période de crise.
Les chiffres sont là : l’immobilier locatif affiche un très bon rapport risque/rentabilité, surtout lorsqu’il est comparé aux placements financiers.
Je vous propose de comparer.
Le livret A rapporte actuellement 0,5 %.
Une assurance-vie 100 % en fonds euros a produit en 2020, 2% maximum.
Pour 2021, il est attendu moins. Encore faut il trouver une banque qui les propose encore. En général on propose des assurances vies avec une part de risques et non plus en fonds euros.
Une assurance-vie 70 % d’unités de compte, a produit en 2020, de 1.70 à 2.82 %.
Avec les incertitudes de la bourse, compte tenu des circonstances de crise sanitaire que nous traversons, l’indice phare de la Bourse de Paris a été malmené par la crise du coronavirus. Des mouvements d’une ampleur inédite ont secoué le CAC 40.
Investir dans l’immobilier est stable et plus #rentable
Il est admis qu’un bon taux de rentabilité en immobilier, est entre 5,5 % et 8 %. La moyenne Française est de 5,9 %.
Donc, objectivement, la meilleure rentabilité se trouve dans la pierre.
Toutefois, il faut être prudent afin de faire les bons choix, pour un placement pérenne. Dès lors qu’on évalue soigneusement les avantages et les inconvénients d’un placement #locatif, ce projet peut devenir une valeur refuge intéressante.
D’ailleurs c’est également ce que pensent 41 % des Français qui envisagent d’acquérir un logement locatif en 2021. (Source: Le particulier– avril 2021)
Il y a plusieurs types d’investisseurs.
Il y a :
- Celui qui prépare sa retraite avec un complément de revenus
- Celui qui cherche à constituer un patrimoine qu’il pourra transmettre à ses enfants
- Et puis il y a l’homme d’affaires qui cherche à faire des plus-values lors de la revente
Donc il faut se poser les bonnes questions : viser une rente ? Récupérer le bien ? Le donner à vos enfants ? Faire un achat revente ? Ce sont autant de questions qui influencent votre achat.
Quel que soit le profil de l’investisseur, ils auront tous les mêmes questionnements :
- Quel type de logement ?
- Dans quelle ville ?
- Quelle rentabilité espérer ?
Quel type de logement ?
Appartement ou Maison ? Neuf ou ancien ?
L’Insee révèle que le parc de logements français est ancien. L’ancienne offre donc un large éventail de choix et des fourchettes de prix qui s’adaptent plus facilement à vos budgets. Le plus facile est d’investir dans un logement déjà construit. La principale difficulté quand on choisit de l’ancien, c’est d’évaluer l’état du bien et les travaux à envisager. N’oubliez pas que, dès lors que vous devenez “bailleur”, vous avez l’obligation de louer un logement décent, conformément au décret de 2002.
Les avantages de l’ancien sont :
- Le prix : le prix du neuf flambe, et le prix de l’ancien reste en dessous. Toutefois, il ne faut pas négliger le budget travaux que certains biens immobiliers anciens exigent. L’avantage de ces travaux pour un investisseur, est qu’ils sont « défiscalisables », ils créent du déficit foncier.
- L’emplacement : un bon achat immobilier, c’est avant tout un bon emplacement. Or, les biens anciens ont souvent des emplacements hypercentre de choix. Dans le neuf, il n’y a plus énormément de place pour construire centre ville, alors on a souvent des emplacements excentrés.
- La revente génère moins de perte, voir des gains dans l’ancien.
- Les délais : en achetant de l’ancien, la vente est réalisée en 3 mois (en moyenne). Un logement neuf nécessite 10 à 12 mois avant d’être livré.
Les avantages du neuf sont :
- La location : elle se fait plus facilement, car les locataires, de plus en plus exigeants, aiment le confort actuel des logements neufs.
- Les frais annexes sont faibles car, tout est déjà en bon état
Par contre si vous choisissez d’investir dans le neuf, cela peut être un bon choix quand il s’agit de viser une réduction d’impôt. Il existe des niches fiscales telles que le « Pinel » qui permettent une réduction d’impôt, allant jusqu’à 18 % du montant de l’investissement, répartie sur 12 ans (par exemple).
Donc pour résumer : investir dans l’ancien est plus facile. Investir dans le neuf permet de belles réductions d’impôts.
Dans quelle ville investir ? Quel emplacement ?
Il est préférable d’investir dans une ville moyenne, avec une dynamique économique intéressante, comme une ville étudiante, par exemple. En effet, on peut obtenir pour le même prix, un logement plus grand et de meilleure qualité. De plus, les rentabilités sont souvent meilleures.
Intéressez-vous au marché immobilier local et notamment à la demande locative, aux loyers pratiqués sur le secteur que vous convoitez, à la revente et au potentiel de plus-value.
Par exemple, à Paris, une rentabilité moyenne est autour de 2 à 3 %, alors qu’à Brest (ville étudiante) la rentabilité est autour des 6 %.
Pour étudier une ville, je vous conseille de consulter le site de l’Insee. Vous inscrivez dans la barre de recherche “dossier complet -nom de la ville- Insee” et cela fourni les informations essentielles.
Quand on pense achat, on pense revente : c’est une notion de base en immobilier. Même si telle n’est pas votre intention. Cela vous donne la notion du « bon achat » au « #juste-prix« .
Quelle rentabilité espérer ?
Elle dépendra de la taille du logement. Plus le logement est grand, moins il est rentable. Et inversement, les studios offrent les meilleures rentabilités.
Ensuite, il y a les grandes villes, moyennes et petites villes qui font varier ce taux également.
Dans la revue “Que choisir”, d’avril 2021, Brest arrive en seconde position parmi 30 villes où investir.
L’ANIL a sorti un simulateur de rentabilité extrêmement intéressant :https://www.anil.org/outil-mise-en-location-simulation-investissement-immobilier-rendement/
Pour aller plus loin, voici la lecture d’un article qui explique la rentabilité :https://www.pap.fr/bailleur/choisir-investissement/immobilier-locatif-jusqu-a-7-de-rentabilite/a1263#:~:text=Elle%20s’obtient%20en%20divisant,100%20%3D%205%2C2)
Pour conclure, et réussir son investissement locatif, c’est toujours la même équation qui fonctionne : un bon appartement, au bon prix, pour louer au plus juste et plus rentable.