Le Code de déontologie
et
la non discrimination à l’accès au logement
Le code de déontologie immobilier va régler les règles de vie du secteur. Il rassure aussi les clients des agents immobiliers.
Un décret du 28 août 2015 a fixé les règles constituant ce code de déontologie applicable aux personnes titulaires d’une carte G, T , S ou marchand de listes.
Ce code va régler d’une façon générale les règles de vie en commun des différents intervenants du monde de l’immobilier. Il s’agit d’un code de bonne conduite, qui rassure les acteurs du secteur mais aussi les clients.
1- Ethique professionnelle
Dans le premier article, il est dit que les professionnels doivent exercer leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité. C’est le principe même de déontologie. Ils veulent donner la meilleure image de leur profession. Par conséquent, ils s’interdisent tout ce qui serait susceptible d’y porter préjudice. il s’agit là d’une déclaration d’intention.
2- Rappel de certaines obligations
L’agent immobilier agit « dans le strict respect des lois et textes réglementaires en vigueur ainsi que des dispositions du présent code ».
La lutte contre la discrimination à l’accès au logement est au cœur des préoccupations. En effet depuis octobre 2020, les professionnels de l’immobilier doivent intégrer 2 heures sur ce sujet , dans les 42 heures qu’ils doivent faire tous les 3 ans. Le principal outil sur ce sujet est un ouvrage rédigé par SOS Racisme.
Concernant le blanchiment des capitaux et la lutte contre le terrorisme, cela est moins évident. Peu, on mit en place la procédure » Tracfin » pourtant obligatoire. Cette procédure est un service de renseignement placé sous l’autorité du Ministère de l’Économie de la Finance et de la Relance. Sur le site ERMES chaque responsable d’agence devrait s’être enregistré. Le professionnel de l’immobilier doivent les saisir dès lors qu’ils ont un doute sur la provenance des fonds, l’usage qu’il en sera fait.
3- Compétences – Formation
Les agents immobiliers doivent respecter des obligations de formation. Ainsi que veiller à ce que leurs collaborateurs les respectent également. Ils doivent également « posséder les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités ». Ainsi que se tenir informés des évolutions législatives et réglementaires. Ils doivent également connaître les « conditions des marchés » dans lesquels ils sont amenés à travailler.
Aucun professionnel ne peut prétendre maîtriser et appliquer l’intégrité des lois ALUR, HAMON, CHATEL, MACRON, de leurs décrets et textes périphériques, si ils ne suivent pas des formations. l’objectif étant bien de professionnaliser ce secteur d’activité.
4- Organisation et gestion de l’entreprise
L’agent immobilier doit assurer la direction et la gestion effective de son entreprise. Il doit s’assurer que ses collaborateurs respectent toutes les conditions fixées par la loi et les règlements. Cet article est une chasse ouverte aux gérants de paille et au prêts de cartes professionnelles. Une nouvelle obligation a également été instaurée. C’est de vérifier que les agents commerciaux soient bien inscrits sur le registre spécial. Mais également qu’ils aient souscrit une assurance RCP (qui est obligatoire depuis le 1er octobre 2015).
Mais quel comportement doit adopter l’agent immobilier lorsque son agent commercial refuse ou oubli de lui fournir son attestation d’assurance annuelle ? Rompre unilatéralement le contrat. Lui réclamer en retour son attestation de négociateur. Enfin, en cas de non-réception sous 24 heures, prévenir préfet et procureur.
5- Transparence
Le professionnel doit, comme dans bon nombre de métiers, faire preuve de prudence et de discrétion. De manière générale, mais surtout, à travers l’utilisation des données et informations à caractère personnel des clients, et éventuellement des différents parties.
Il doit respecter le devoir de conseil. Agir dans l’intérêt du mandant, en respectant également les autres parties, en prenant soin de n’oublier aucune information.
Le professionnel à l’obligation de transmettre à son mandant chaque proposition qui répondrait à la demande qu’il a formulée. Il n’a pas le droit de juger de lui même s’il doit transmettre ou non une opportunité à un mandant. Cependant, il peut bien sûr conseiller au client de l’accepter ou non.
Le professionnel doit aussi décliner sa qualité sur les documents commerciaux. Seuls les titulaires de carte peuvent utiliser le nom de » Agent Immobilier » . Ce titre est protégé par la loi. Les collaborateurs doivent se donner le titre de « Négociateur en immobilier » ou » Mandataire » ou Conseiller en immobilier » etc.
6- Conflit d’intérêts
L’agent immobilier n’a pas le droit d’acheter, un bien immobilier pour lequel il a été mandaté. Ni de faire acheter à un proche, ou à un organisme dans lequel il détient une quelconque participation. Sauf si son client en a été informé, ce qui, le cas échéant, lui permettra de l’acheter.
Si l’on se fie au précepte » les lois spéciales, déroge aux lois générales« , c’est le Code de déontologie qui sera prioritaire sur le Code civil.
7- Confraternité
» Dans l’exercice de leurs activités, les personnes mentionnées à l’article 1er entretiennent entre elles des rapports de confraternité, dans le cadre d’une concurrence libre, saine et loyale.
(…) Les professionnels évitent tout conflit avec leurs confrères qui puisse nuire aux intérêts des mandants et des autres parties.
(…) Ils s’interdisent d’inciter les prospects, ou les clients d’un confrère à rompre leurs relations commerciales avec ce dernier. Mais ils doivent également s’abstenir de fournir des éléments d’appréciation erronés. Enfin, ils ne peuvent émettre un avis sur les pratiques professionnelles d’un confrère sans avoir été préalablement saisies d’une demande d’avis. Et doivent mesurer leurs propos lorsqu’elles y sont autorisées.
(…) S’ils ont connaissance d’une atteinte au code de déontologie commise par un confrère dans l’exercice de sa profession, ils s’abstiennent de faire part de leurs critiques à la clientèle et en réfèrent immédiatement à leur confrère (clause de confraternité). La jurisprudence nous dira comment concilier une concurrence saine et loyale avec l’interdiction d’inciter un client, à cesser ses relations commerciales avec un confrère « .
8- Règlement de litiges
Les litiges doivent être traités rapidement, et de manière préférable, à l’amiable.
Pour les litiges opposant un client à un professionnel, l’ordonnance du 20 août 2015 et un décret du 30 octobre 2015 rendent obligatoire, pour tout professionnel, de permettre à tout client de faire appel gratuitement, à un médiateur de la consommation, en vue de la résolution à l’amiable des litiges susceptibles de les opposer.
La non-discrimination, un réel enjeu pour l’agent immobilier
L’objectif majeur des acteurs de l’immobilier est le droit au logement pour tous et sans discrimination.
La non-discrimination est un réel enjeu pour l’agent immobilier. Cela vise toutes discriminations , même les plus indirectes.
Que dit la loi?
Les agents immobiliers sont en effet, au cœur de la lutte contre la discrimination à l’accès au logement. Ils doivent en effet, y prêter attention dans l’ensemble de leurs activités. De nombreuses mesures ont déjà été mises en place.
Droit au logement et réglementation
Par ailleurs, plusieurs lois ont reconnu l’accès au logement comme un droit fondamental :
- La loi du 6 juillet 1989
L’exercice de ce droit implique finalement la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation. Cela grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif. Ainsi que d’un secteur d’accession à la propriété ouvert à toutes les catégories sociales.
- La loi du 31 mai 1990
Garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation. Toutes les familles éprouvant des difficultés particulières ont droit à une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent. Ce dernier sera pourvu de fourniture d’eau, d’énergie et de services téléphoniques.
- Le Conseil constitutionnel a rendu une décision le 19 janvier 1995
Le droit au logement décent est considéré comme un objectif à valeur constitutionnelle.
Les obligations de l’agent immobilier
L’obligation déontologique de non-discrimination est inscrite au Code de déontologie des agents immobiliers
En vigueur depuis le 1er septembre 2015. Il prévoit que les professionnels s’obligent à ne commettre aucune discrimination. Il s’agit des critères mentionnés à l’article 225-1 du Code pénal :
- L’origine
- Le sexe
- La situation de famille
- La grossesse
- L’apparence physique
- Le handicap
- L’orientation sexuelle
- L’âge
- …
Cette interdiction de tout comportement discriminatoire, concerne les différentes activités de l’agent immobilier.
Même s’il ne fait qu’agir sur la demande de son client, sa responsabilité peut aussi être engagée.
Obligation de formation professionnelle
Le décret n°2020 du 14 octobre 2020, publié au Journal Officiel du 17 octobre 2020, complète le décret initial de 2016. Il rajoute en effet, deux heures portant sur la non-discrimination. Le texte énonce : ” au cours de trois années consécutives d’exercice, la formation continue inclut au moins deux heures portant sur la non-discrimination à l’accès au logement et au moins deux heures portant sur les autres règles déontologiques “.
Les professionnels de l’immobilier doivent faire de la lutte contre les discriminations, une préoccupation permanente. En effet, leurs représentants et ceux des bailleurs ont signé la ” Charte relative à la lutte contre les discriminations dans l’accès au logement “. Emmanuelle Wargon, ministre déléguée chargée du logement, et d’Elisabeth Moreno, ministre déléguée auprès du Premier ministre, ont assisté à cela.
La charte s’appuie notamment sur des textes législatifs et réglementaires encadrant la location et la vente.
La clause de non-discrimination pour la location/vente dit que : ” aucune personne ne peut se voir refuser la location/acquisition d’un logement pour motif discriminatoire. Les parties prennent également l’engagement de n’opposer à un candidat à la location/vente, aucun refus fondé sur un motif discriminatoire. Ainsi qu’envers les personnes se portant caution. Toute discrimination commise à l’égard d’une personne, est donc punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende “.
En effet, depuis le 1er janvier 2021, une nouvelle règle est entrée en vigueur. Au cours de trois années consécutives d’exercice, les professionnels de l’immobilier doivent dorénavant effectuer une formation continue de 42 heures. Cela avant tout renouvellement de leur carte professionnelle. Cette formation doit inclure au moins deux heures, portant sur la non-discrimination à l’accès au logement.
Le texte précise aussi que cette obligation est réduite à une heure, pour les titulaires de carte professionnelle expirant entre le 1er janvier et le 31 mars 2021.
Pourquoi cette nouvelle obligation ?
À l’origine, il y a eu en 2016, une agence immobilière qui avait publié une annonce de location spécifiant ” pas de noir “. SOS racisme s’est saisi de l’affaire.
En juin 2020, un test de discrimination a en effet, été réalisé par une haute autorité luttant contre le racisme, l’antisémitisme et plus généralement toutes les formes de discrimination. Les pouvoirs publics ont ensuite annoncé un décret. Ce dernier oblige également les professionnels de l’immobilier à suivre une formation de lutte contre les discriminations. Elle a prouvé la nécessité de renforcer les actions en la matière.
Cette modification est issue du rapport ayant précédé la loi NOGAL. Ce rapport énonçait notamment : ” cet élargissement de l’offre de formation devra intégrer en priorité les actions nécessaires, pour armer les professionnels, en matière de lutte contre la discrimination “, d’après l’article 225-1 du code pénal. Louer en confiance a modifié l’obligation de formation des professionnels de l’immobilier.
Il est également vrai, que les professionnels de l’immobilier jouent effectivement un rôle d’intermédiaire important dans le cadre de l’accès au logement. Le risque pénal les concerne. Il est dit que “cet élargissement de l’offre de formation devra intégrer en priorité les actions nécessaires, pour armer les professionnels, en matière de lutte contre la discrimination” que l’article 225-1 du code pénal définit très précisément.
Quel contenu de formation ?
Aucun contenu n’est précisément visé.
En effet, la formation prendra donc appui sur le code pénal.
Pour autant, il ne faut pas résumer cette formation à la discrimination raciale. En outre, ce texte vise aussi d’autres discriminations plus indirectes. Les personnes âgées et celles en situation de handicap, ainsi que les femmes élevant seules un enfant, en sont également victimes.
Cette obligation de formation concerne qui ?
Ainsi, cette obligation de formation n’incombe pas qu’aux professionnels (agents immobiliers, ou administrateurs de biens, mais également syndics de copropriété(e)) mais aussi à d’autres catégories :
- Les représentants légaux et statutaires des personnes morales
- Les salariés et les agents indépendants exerçant sous une carte professionnelle, c’est-à-dire l’ensemble des collaborateurs
- Les dirigeants d’établissement ou de succursale
- Les collaborateurs
Les sanctions encourues
- Dommages et intérêts pour la victime de discrimination
- Sanction pénale d’un maximum de trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende pour une personne physique et jusqu’à 225 000 € pour une personne morale
- Amende administrative en cas de non-respect de la liste des justificatifs qu’un bailleur peut demander au candidat locataire. Amende dont le montant maximum est de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale
L’interdiction d’exercer peut également être une sanction supplémentaire encourue. Applicable dans le cas d’une condamnation définitive d’au moins 3 ans d’emprisonnement, sans sursis, pour des faits de discrimination, il y a moins de 10 ans.
Que faire ?
Vous pouvez aider vos clients à déconstruire leurs préjugés.
Enfin, pour vous accompagner, le Défenseur des droits a publié un guide pratique a destination des professionnels. “Louer sans discriminer : un manuel pratique pour professionnaliser ses pratiques“. Ce guide précise les 8 points pour louer sans discriminer.
Qui peut vous proposer cette formation ?
Seuls sont habilités à vous proposer cette formation, les organismes bénéficiant d’un numéro de déclaration d’activité. Ce qui, bien entendu, est le cas d’Esprit Formation.