L’état des lieux d’un logement loué

 

L’état des lieux est un document indispensable lors de la location d’un bien, autant à l’entrée qu’à la sortie.

Un document prévu par la loi

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit qu’un état des lieux est joint au contrat de location, établi à l’entrée et à la sortie. Cela concerne les logements loués vides constituant la résidence principale du locataire.

Cela permet de déterminer si le locataire a respecté ses obligations d’entretien du logement, ou si, le bailleur peut se dédommager, en conservant ou tout, ou une partie de la garantie.

Chaque partie doit conserver jusqu’à la fin du bail, l’état des lieux d’entrée.

Pas de forme particulière imposée

Cela peut être fait sur papier libre, ou sur un document pré-imprimé. Deux exemplaires doivent être prévus. Un pour le locataire et l’autre pour le propriétaire. Ils peuvent également convenir ensemble, que l’état des lieux sera fait par un huissier, à frais partagés.

Au départ du locataire, il est normal que des éléments ou matériaux soient “usés”

On considère qu’une moquette est à remplacer tous les 7 à 9 ans environ. C’est au bailleur de supporter les frais de remise en état éventuels. Mais si le remplacement de la moquette avant cette durée était nécessité par des déchirures ou des taches indélébiles, le locataire serait tenu de participer aux frais, vétusté déduite.

Locataire et propriétaire peuvent se mettre d’accord sur de petites réparations

Le locataire a le droit de percer les murs pour installer des tringles à rideaux, des miroirs, etc,… Cependant, la réfection d’un mur truffé de trous pourra être mise à la charge du locataire. D’autant plus s’ils ont été mal percés ou mal rebouchés. De même que des traces de talons sur un parquet relèvent d’une usure normale.

Le choix du vocabulaire est primordial

Attention aux formulations imprécises. Si les volets ne ferment pas, ce défaut peut être mis à la charge du locataire, si celui-ci n’a pas fait les réparations qui lui incombent, en vertu de l’article 7 de la loi, décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Le locataire est responsable également des dégradations qui ne sont pas de son fait. Comme des volets détériorés par le vent. Sauf s’il prouve un cas de force majeure, comme une tempête. Ou encore le fait d’un tiers, comme un cambriolage.

En revanche, le locataire n’est pas responsable des effets de la vétusté, ni d’une malfaçon ou d’un vice de construction.

Dans la mesure du possible, quand vous signalez un défaut, essayer d’en préciser la nature.

Cette vidéo est intéressante pour approfondir le sujet : https://www.pap.fr/bailleur/contrat-location/comment-reussir-l-etat-des-lieux-d-un-logement/a19122

Une restitution de l’aspect initial peut être exigée

Si quelques traces de tableaux représentent les seuls défauts apparents sur un mur, sa réfection n’est pas à la charge du locataire. En revanche, si ce dernier à pris l’initiative de repeindre tout ou partie du logement dans des couleurs peu habituelles, le bailleur peut demander, même si les travaux ont été effectués dans les règles de l’art, que le locataire restitue l’aspect initial des lieux. Les baux prévoient souvent cette obligation.

D’une façon générale, le locataire n’a pas le droit de transformer le logement sans l’accord du propriétaire.

Pour l’état des lieux, le logement doit avoir été vidé et nettoyé

L’état des lieux est établi lors de la remise des clés au locataire. Ainsi que lors de la restitution des clés au propriétaire.

Dans un cas comme dans l’autre, le logement sera vide de meubles, ainsi que nettoyé de fond en comble.

Les signatures du propriétaire et du locataire, une condition sine qua non de validité

L’état des lieux doit être établi contradictoirement. C’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire. Ce qui est attesté par la signature de l’un et l’autre sur le document.

Un état des lieux signé par une seule des parties est sans valeur. En revanche, chacun des parties peut être représenté par un tiers.

L’état des lieux est une pièce annexe indissociable du contrat de location.

S’il y a plusieurs locataires, il est préférable que l’état des lieux soit signé par tous. Afin qu’il ne puisse pas être contesté par ceux qui ne l’ont pas signé.

Lorsque l’état des lieux d’entrée ou de sortie n’a pas été établi…

S’il s’agit de l’état des lieux d’entrée, le locataire est censé, sauf s’il apporte la preuve contraire, avoir reçu le logement en bon état. Il doit donc le rendre dans le même état. En revanche, s’il n’a pas état fait dans l’état des lieux de sortie, c’est le bailleur qui devra prouver l’existence, des dégradations qu’il reproche au locataire.

Si l’une des deux parties refuse d’établir l’état des lieux, l’autre peut faire appel à un huissier. La loi précise que l’huissier intervient à frais partagés.

Le locataire est tenu de remettre en état les dégradations dont il est responsable

Sauf si les dégradations étaient mentionnées sur l’état des lieux d’entrée. Dans ce cas, elles ne sont pas imputables au locataire sortant. Dans le cas inverse, il devra effectuer les réparations nécessaires.

D’où l’importance pour le locataire de vérifier que toutes les dégradations du logement, figurent dans l’état des lieux.

Apprécier le bon fonctionnement des éléments d’équipements du logement

Le fonctionnement des équipements fournis avec le logement doit être vérifié.

Concernant le chauffage, si l’état des lieux d’entrée est fait hors période de chauffe, le locataire peut, pendant le premier mois de la période de chauffe, demander qu’il soit complété sur ce point.

Pensez à examiner les dépendances

Dès lors qu’elles font l’objet du même contrat de location, l’état des lieux doit inclure les dépendances du logement, telles que la cave, le garage. Ainsi que les parties extérieures impliquant des obligations pour le locataire, comme l’entretien des gouttières.

À la restitution des clés, le propriétaire doit veiller à ce que le locataire remette toutes les clés qui lui ont été confiées à son entrée (logement, porte de garage, parking,…).

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