Loi ELAN : les nouveautés concernant la copropriété

 

Introduction : histoire de la copropriété

La notion de copropriété a été créée en 1965. Avant cette date,  les immeubles étaient conçus de façon “ bourgeoise”. C’est-à-dire pour toute une famille y vivait ensemble :  parents, enfants et grands-parents.  Puis, après la Seconde Guerre mondiale, pour des besoins financiers,  les propriétaires se sont mis à louer ou à  vendre les morceaux de leur immeuble.  A ce moment-là, un  certain désordre s’est installé. En effet,  chacun des occupants utilisait à sa guise les parties communes, laissait traîner des affaires encombrantes etc.

Le législateur a dû intervenir en créant un texte qui sera la référence pendant près de 50 ans. La loi de 1965  est le texte fondateur de la notion de copropriété. Mais les années ont passées, et ce texte ancien n’est plus adapté aux copropriétés d’aujourd’hui. En effet les copropriétés d’avant-guerre étaient de petites tailles. Tandis qu’aujourd’hui on peut trouver des ensembles d’immeubles de grandes hauteur avec de très nombreux lots.

La loi ELAN (loi du 23.11.18 : art. 215) a habilité le Gouvernement à adopter par voie d’ordonnances des dispositions afin d’améliorer la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriétés . L’Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a défini certains objectifs.

Les objectifs visés :

  • redéfinir le champ d’application
  • adapter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination ou de la taille de la copropriété
  • clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété,
  • la prise de décision par le syndicat des copropriétaires
  • les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic

 

Je vous propose un petit résumé des principales mesures à retenir.

 

Concernant la désignation des lots . 

À l’origine, la loi de 1965 avait prévu uniquement des parties communes et des parties privatives. La  jurisprudence et la pratique ont crée  d’autres types de parties communes “spéciales” ou à “usage exclusif”.  Le législateur entérine ces pratiques en officialisant ces notions.  Avec cette mesure, la spécialisation des charges et des parties communes en copropriété  est à l’ordre du jour. 

Concernant la tenue des assemblées générales.

La loi élan souhaite faciliter les assemblées générales pour lutter contre l’absentéisme.  La mesure phare est d’avoir mis en place des assemblées générales par visioconférence ou par correspondance.

Concernant les règles de vote en AG 

Le but est de lutter contre les copropriétés qui se dégradent. Alors pour ce faire, le législateur a mis en place des mesures en faveur des travaux en modifiant et simplifiant les règles de majorité.

Concernant  la notion de “petite copropriété”

La petite copropriété se définit ainsi : 

  • cinq lots au plus 
  • ne dépassant pas un budget prévisionnel moyen de 15.000 euros sur une période de trois ans

Ces petites copropriétés échappent désormais à certaines rigidité du dispositif commun. Avec notamment la possibilité de prise de toutes décisions à l’unanimité dans le cadre de réunions spontanées ou par voie de consultations écrites. le but étant d’éviter des situations de blocage .

Concernant le conseil syndical 

Une mesure phare et de renforcement du rôle du conseil syndical.   Rappelons la #définition du conseil syndical : Le conseil syndical est composé de membres élus de la copropriété. Il coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires et assure une mission consultative, d’assistance et de contrôle du syndic. Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Ils sont élus pour un mandat d’une durée d’au maximum 3 ans renouvelables.

La loi élan lui permet de bénéficier de délégation de pouvoir élargie et désormais certaines décisions peuvent être prises par le conseil syndical.

Concernant les règlements de copropriété

Pour toutes les copropriétés qui seront non conformes aux nouvelles directives de la loi ELAN  , elles auront #3 ans pour mettre  le règlement à jour.  Le règlement de copropriété est le document qui organise les règles de vie de l’immeuble. Il doit évoluer au gré des besoins et des réglementations. Une modification du règlement de copropriété est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Par contre, selon l’objectif visé par la modification les règles de majorité sont différentes.  Par exemple, quand il s’agit d’une mise en conformité  à la législation, la majorité simple de l’article 24 est simplement requise.

Modifier un règlement de copropriété a un coût.

  • Frais de notaire environ 550 €
  • Frais de publicité d’environ 140 €.
  • Géomètre doit calculer le nouveau quantième le tarif la varier en fonction de la taille de la copropriété.  

 

Conclusion :

La question qui se pose aujourd’hui est de savoir si la loi de 1965 va être préservée ou si un code de la copropriété va voir le jour. La loi ELAN n’a pas fini son travail de refonte de la copropriété, et ce sera encore un sujet à suivre toute l’année. 

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